Вы выбираете квартиру в новостройке и видите рекламу «ипотека с господдержкой». Важно сразу разделить старую массовую программу и адресные программы, которые работают сейчас. Прежняя льготная ипотека на новостройки для широкого круга заёмщиков завершилась, но на первичном рынке остались несколько вариантов с государственной поддержкой. Они не такие массовые, как раньше, и условия стали строже.
Что случилось с прежней программой «Господдержка»
Массовая программа, которую чаще всего называли «ипотека с господдержкой», перестала действовать для новых заявок с 1 июля 2024 года. До этого она позволяла взять кредит на квартиру в новостройке по ставке заметно ниже рыночной. Продления в прежнем виде на 2026 год нет.
По оценкам участников рынка, после закрытия массовых программ объём выдачи ипотеки в 2026 году упал более чем в два раза. Это объясняет, почему банки и застройщики до сих пор используют формулировку «господдержка», хотя имеют в виду уже другие продукты. Если вы видите такое предложение, уточните точное название программы, а не только рекламный заголовок.
Сейчас на первичное жильё доступны федеральные и региональные программы: Семейная ипотека, ИТ-ипотека и отдельные региональные продукты. Обзоры условий на 2026 год также перечисляют именно эти направления как действующие виды господдержки.
Какие программы реально работают на первичке в 2026 году
Семейная ипотека
Это основной вариант льготного кредита на квартиру в новостройке. По данным официальных источников, ставка по ней составляет до 6% годовых. Первый взнос — от 20%. Максимальная сумма кредита в Москве и Московской области — до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн рублей.
Программа доступна трём категориям заёмщиков. Первая — семьи с ребёнком до 6 лет включительно. Вторая — семьи с двумя и более детьми до 18 лет, если они покупают квартиру в отдельных городах или регионах с низким объёмом строительства. Третья — семьи с ребёнком-инвалидом.
Ограничения здесь серьёзные. Участвовать в программе можно один раз до 2030 года. Супруг заёмщика обязан быть созаёмщиком, за исключением случаев, предусмотренных законом. Он также не должен быть иностранцем или военнослужащим. На семью нельзя оформить больше двух льготных ипотечных кредитов. Ипотека не сочетается с другой федеральной госпрограммой, но материнский капитал можно использовать вместе с ней: направить на первоначальный взнос или досрочное погашение.
ИТ-ипотека
ИТ-ипотека также даёт ставку до 6% годовых. Она предназначена для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний. По условиям 2026 года претендовать на неё могут работники до 50 лет с доходом от 150 тыс. рублей в месяц. Программа сейчас ориентирована на сотрудников региональных ИТ-компаний с налоговыми льготами. Это ограничивает доступ для специалистов из компаний, которые не подпадают под региональные требования.
Первый взнос и лимит банк устанавливает индивидуально, но в большинстве предложений взнос начинается от 20%. Точную сумму кредита стоит запрашивать у банка, потому что она зависит от города, уровня дохода и политики конкретной кредитной организации.
Региональные программы и субсидии застройщика
В части регионов есть собственные льготные ипотечные продукты. Они могут быть привязаны к профессии, возрасту, месту работы или конкретному жилому комплексу. Условия сильно различаются, поэтому единой таблицы по регионам нет.
Отдельные застройщики также подключают собственных брокеров. Некоторые девелоперы предлагают подбор квартир через ипотечного брокера и делают акцент на минимальных ставках. Для заёмщика это означает, что условия нужно проверять не только в банке, но и у застройщика. Иногда низкая ставка достигается субсидией от продавца квартиры, а не федеральной программой. Такая скидка может действовать только несколько лет или быть заложена в цену объекта.
Сколько стоит ипотека на первичку сейчас
Рыночные ставки на квартиры в новостройках высокие. По данным сравнительных обзоров, диапазон банковских ставок составляет 16–33% годовых для первичного рынка. Заёмщик без права на Семейную или ИТ-ипотеку может столкнуться с предложением под 18–25% годовых, а в отдельных случаях и выше.
Отдельные субсидированные программы с участием застройщика или региона могут давать уровень 15–20% годовых. Это уже ниже рыночного, но далеко не 6%, которые получают семьи с детьми или ИТ-специалисты.
Для расчёта возьмём кредит 5 млн рублей на 20 лет. При ставке 6% годовых ежемесячный платёж составит примерно 35,8 тыс. рублей. При ставке 18% годовых платёж вырастает примерно до 77,2 тыс. рублей. Разница превышает 41 тыс. рублей в месяц. Поэтому доступ к льготной ставке часто важнее, чем небольшое снижение цены квартиры от застройщика.
Проверьте не только ставку, но и полную стоимость кредита. Банк обязан показать её в процентах годовых и в рублях. В неё входят проценты, страховка и другие обязательные платежи. Если застройщик субсидирует ставку, уточните, на какой срок действует сниженный платёж и что произойдёт после окончания субсидии.
Какие ограничения появились в 2026 году
Помимо стандартного первоначального взноса в 20% есть несколько правил. Семейная ипотека доступна только один раз до 2030 года. Если заёмщик уже использовал программу, второй раз оформить её нельзя.
Ограничение по количеству льготных кредитов тоже стало жёстче. На семью нельзя иметь более двух ипотечных кредитов с господдержкой. Это правило касается не только новых заявок, но и действующих обязательств.
С 1 февраля 2026 года появилась возможность регистрировать семейную ко-ипотеку по частям. Такой механизм позволяет снизить ставку по рабочей части кредита. Раньше регистрация проходила только по полной сумме, что ограничивало гибкость для заёмщиков.
ИТ-ипотека в 2026 году тоже стала более точечной. Если компания не входит в региональный перечень с налоговыми льготами, получить кредит по программе будет сложно. Перед подачей заявки проверьте аккредитацию работодателя и требования конкретного банка.
Как проверить актуальное предложение
Первый шаг: определите, есть ли у вас право на Семейную или ИТ-ипотеку. Это сразу сужает выбор и даёт ориентир по максимальной ставке. Проверьте возраст ребёнка, состав семьи, доход и аккредитацию работодателя.
Второй шаг: запросите в банке график платежей по конкретной квартире. В графике должны быть видны ставка, срок, ежемесячный платёж, сумма страховки и полная стоимость кредита. Не сравнивайте только рекламную ставку.
Третий шаг: уточните у застройщика, за счёт чего формируется низкая ставка. Если это федеральная программа, условия должны совпадать с официальными параметрами. Если это субсидия застройщика, проверьте срок её действия и влияние на цену квартиры.
Четвёртый шаг: проверьте, можно ли использовать материнский капитал для первоначального взноса. Это снижает сумму кредита и ежемесячный платёж. Материнский капитал не считается второй госпрограммой, поэтому его можно сочетать с Семейной ипотекой.
Ипотека с господдержкой на первичку в 2026 году существует, но в другом виде. Массовая программа для всех закрыта. Работают точечные продукты с ограничениями по составу семьи, возрасту, доходу и региону. Перед оформлением кредита уточните точное название программы, лимит, первый взнос и полную стоимость кредита. Это позволит отделить реальную льготу от маркетинговой обёртки.