В 2026 году рынок льготной ипотеки изменился: универсальная программа на новостройки под 8% завершилась 1 июля 2024 года, и вместо неё работают адресные меры. Основной объём выдач сейчас приходится на семейную ипотеку, которая продлена до 2030 года. Одновременно две ипотеки с господдержкой оформить нельзя, кроме одного исключения для семейной программы при рождении нового ребёнка и полном погашении предыдущего кредита. Разберём, какие программы доступны, сколько по ним выдают и как получить повторный льготный кредит.
Какие программы с господдержкой действуют в 2026 году
На федеральном уровне работают четыре ключевые программы: семейная, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая, сельская. Для каждой установлены свои ставки, лимиты и требования к заёмщику.
Семейная ипотека остаётся самой массовой. Ставка составляет до 6% годовых на весь срок кредита. Максимальная сумма льготного кредита 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 6 млн рублей — в остальных регионах. Если квартира стоит дороже, разницу можно покрыть рыночной ипотекой или собственными средствами. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 20%. Право на программу имеют семьи, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно, ребёнок-инвалид до 18 лет, либо двое и более несовершеннолетних детей. С 1 февраля 2026 года действуют два ограничения: одна семья может оформить только один кредит по программе, и оба супруга обязаны быть созаемщиками, если состоят в браке. Второй кредит возможен только после полного погашения первого и рождения ещё одного ребёнка после 23 декабря 2023 года.
IT-ипотека предназначена для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Ставка — до 6% годовых, максимальная сумма 9 млн рублей в регионах с населением до 1 млн человек и 18 млн рублей — в городах-миллионниках. Срок кредита до 30 лет, взнос от 20%. Возраст заёмщика — от 22 до 50 лет (для специалистов до 35 лет требования по доходу ниже). Программа действует до 2030 года, оформить её можно только один раз. С августа 2024 года правила ужесточили: исключили Москву и Санкт-Петербург из списка регионов с повышенным лимитом, а также запретили оформлять IT-ипотеку, если у заёмщика уже есть другая льготная ипотека.
Дальневосточная и арктическая ипотека выдаётся под 2% годовых на покупку или строительство жилья в регионах Дальнего Востока и Арктической зоны. Максимальная сумма 6 млн рублей для Дальнего Востока и 9 млн рублей для Арктики. Срок до 20 лет, взнос от 20%. Программа доступна молодым семьям (оба супруга до 35 лет), одиноким родителям до 35 лет, участникам программы «Дальневосточный гектар», врачам и учителям со стажем от 5 лет, переехавшим в регион. Оформить можно только один раз.
Сельская ипотека позволяет получить кредит под 3% годовых на покупку или строительство жилья в сельской местности и посёлках городского типа. Лимит 6 млн рублей, срок до 25 лет, взнос от 20%. Заёмщик обязан зарегистрироваться в приобретённом жилье и проживать там не менее 5 лет. Программа действует бессрочно, но ставка может пересматриваться.
В таблице приведены основные параметры для сравнения.
| Программа | Ставка | Лимит | Срок | Взнос | Кто может |
|---|---|---|---|---|---|
| Семейная | до 6% | 12 млн в Москве и СПб, 6 млн в регионах | до 30 лет | от 20% | семьи с ребёнком до 6 лет, двумя детьми до 18 лет или ребёнком-инвалидом |
| IT-ипотека | до 6% | 18 млн в городах-миллионниках, 9 млн в остальных | до 30 лет | от 20% | сотрудники аккредитованных IT-компаний 22-50 лет |
| Дальневосточная и арктическая | 2% | 6 млн (ДФО), 9 млн (Арктика) | до 20 лет | от 20% | молодые семьи до 35 лет, врачи, учителя, участники гектара |
| Сельская | до 3% | 6 млн | до 25 лет | от 20% | все граждане РФ при покупке жилья на сельских территориях |
Помимо федеральных, существуют региональные программы, которые субсидируют ставку или первоначальный взнос, но их условия сильно различаются.
Сколько выдано по госпрограммам
Точные цифры по выдачам ежемесячно публикуют Банк России и ДОМ.РФ. По итогам 2024 года, когда универсальная льготная ипотека ещё действовала, а семейная уже набрала обороты, доля кредитов с господдержкой в общем объёме ипотечного рынка превысила 50%. После завершения программы на новостройки под 8% в июле 2024 года основной поток перераспределился в пользу семейной ипотеки: по данным ДОМ.РФ, в четвёртом квартале 2024 года на неё приходилось около 70% всех выдач в сегменте льготных программ. В денежном выражении это сотни миллиардов рублей ежемесячно. Например, в декабре 2024 года по семейной ипотеке выдано около 200 млрд рублей, по IT-ипотеке — 25 млрд рублей, по дальневосточной и арктической — 15 млрд рублей. Эти цифры меняются, поэтому перед расчётом собственного бюджета лучше свериться со свежей статистикой на сайте оператора программы, которым выступает ДОМ.РФ.
В 2026 году выдачи замедлились из-за роста рыночных ставок и ужесточения условий семейной программы: правило одного кредита на семью и обязательное созаемщичество отсекли часть заёмщиков, которые планировали второй льготный кредит или оформляли ипотеку на одного супруга. Тем не менее семейная ипотека остаётся главным инструментом для покупки жилья в новостройке: по оценкам банков, её доля в выдачах на первичном рынке достигает 40-45%.
Можно ли взять две ипотеки с господдержкой
Короткий ответ: одновременно две льготные ипотеки оформить нельзя. С 23 декабря 2023 года действует правило: заёмщик может участвовать в государственных жилищных программах только один раз и только по одной программе. Это касается семейной, IT, дальневосточной, арктической, сельской и всех региональных программ. Например, если у вас уже открыт кредит по IT-ипотеке, вы не получите одобрение на семейную ипотеку до полного погашения первого кредита.
Из этого правила есть одно исключение — семейная ипотека. Повторный кредит по семейной программе разрешён при одновременном выполнении трёх условий:
- Предыдущий кредит по семейной ипотеке полностью погашен.
- В семье после 23 декабря 2023 года родился ещё один ребёнок.
- На момент новой заявки семья соответствует базовым требованиям: хотя бы один ребёнок до 6 лет, двое детей до 18 лет или ребёнок-инвалид.
То есть взять две семейные ипотеки подряд можно, но не одновременно, а последовательно. Например, семья взяла кредит в 2020 году при рождении первого ребёнка, выплатила его в 2024 году, а в 2026 году родился второй ребёнок. Тогда они могут оформить новую семейную ипотеку. Важно: второй кредит не выдадут, если первый ещё не закрыт, даже если родился новый ребёнок.
Что касается комбинирования с рыночной ипотекой, то здесь ограничений нет. Если льготного лимита не хватает, банк может одобрить один кредит, состоящий из двух частей: льготной (например, 6 млн рублей под 6%) и рыночной (остаток по текущей ставке, скажем, 20%). Это не считается двумя ипотеками с господдержкой, а оформляется как единый кредитный договор с разными ставками для разных частей долга. Такой вариант удобен при покупке квартиры дороже 12 млн рублей в Москве или 6 млн в регионе.
Семейная ипотека с господдержкой: главные условия и подводные камни
Семейная программа — самая востребованная, поэтому стоит разобрать её детально. Ставка фиксированная на весь срок — 6% годовых, но банки могут предлагать скидки при комплексном страховании или электронной регистрации. Срок до 30 лет, минимальный взнос 20%. При этом лимит распространяется только на льготную часть: если стоимость жилья выше, разницу можно добавить за счёт рыночной ипотеки, как описано выше.
Какое жильё можно купить? Только в новостройке у застройщика по договору долевого участия, готовую квартиру от застройщика, дом с земельным участком по договору подряда, либо квартиру в построенном доме от фонда реновации. Вторичное жильё доступно в ограниченном списке: в городах, где новостроек строится недостаточно, и в сельских населённых пунктах, а также у фонда реновации. Полный перечень таких городов утверждает Минстрой. С 2026 года разрешено рефинансировать комбинированные кредиты, где была льготная и рыночная часть.
Главный подводный камень — правило одного кредита на семью. Если один из супругов уже оформлял семейную ипотеку, то второй супруг не сможет взять новую до полного погашения первой, даже если родился ещё один ребёнок. Исключение — только последовательное оформление после закрытия долга. Поэтому перед сделкой проверьте кредитную историю обоих супругов на предмет активных льготных ипотек.
Ещё один нюанс для неполных семей: если ребёнок зарегистрирован по адресу, отличному от адреса родителя-заявителя, банк может отказать. Требование адресного совпадения введено для борьбы со схемами, когда ребёнка «приписывали» к заёмщику ради льготы.
Для семей с одним ребёнком младше 6 лет важно успеть подать заявку до того, как ребёнку исполнится 7 лет: после этого право на программу теряется, если нет второго ребёнка до 18 лет или инвалидности. Банк проверяет возраст на день подписания кредитного договора, а не на день заявки.
С 1 февраля 2026 года оба супруга обязаны быть созаемщиками по кредиту, если брак зарегистрирован. Это значит, что доходы и кредитная история обоих учитываются, и оба несут солидарную ответственность. Если один супруг не работает или имеет плохую кредитную историю, банк может отказать или снизить сумму кредита.
Перед оформлением льготной ипотеки определите, какая программа подходит по составу семьи, месту работы или региону покупки. Проверьте, нет ли у вас действующей льготной ипотеки: если есть, новую не дадут, кроме последовательного варианта для семейной программы. Рассчитайте ежемесячный платёж с учётом лимита и возможной рыночной надбавки: при сумме свыше лимита эффективная ставка будет выше, так как часть долга фондируется по рыночным условиям. Уточните в банке требования к страхованию, оценке жилья и срокам выхода на сделку. Семейная ипотека остаётся самым доступным способом купить новостройку, но её условия ужесточаются, поэтому решение стоит принимать до очередного пересмотра правил.